Ces vingt dernières années, les prix ont nettement augmenté sur le marché immobilier, en Suisse comme dans d’autres pays. Cette hausse tient notamment à la faiblesse historique des taux d’intérêt durant toute une décennie. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, le coût des prêts hypothécaires diminue: il devient alors plus intéressant d’être propriétaire que locataire de son logement. La demande immobilière a donc augmenté plus rapidement que l’offre. La progression des revenus, la recherche de logements plus spacieux et la croissance de la population ont probablement aussi contribué à cette évolution.

Pourquoi la hausse des prix de l’immobilier peut-elle comporter des risques pour le système financier?

L’augmentation des prix sur le marché immobilier pose problème si son ampleur est telle qu’elle ne peut pas s’expliquer par des facteurs fondamentaux comme l’évolution des revenus ou la croissance démographique. Dans ce cas, la menace d’une correction des prix s’accroît, amplifiant les risques pour le système financier.

L’expérience a montré, en Suisse comme ailleurs, que de fortes perturbations du marché immobilier peuvent mettre en danger la stabilité financière et affecter l’économie dans son ensemble. De telles perturbations peuvent être déclenchées, par exemple, par une hausse soudaine des taux d’intérêt. Les ménages peinent alors à assumer les coûts de leurs emprunts hypothécaires. Si un débiteur devient insolvable et que son logement vaut moins que l’hypothèque qui le grève, la banque prêteuse subit des pertes. Une crise immobilière peut alors toucher non seulement les ménages, mais aussi le système financier, puis l’économie tout entière.

À la fin des années 1980, la Suisse a connu une poussée d’inflation, et la Banque nationale a dû fortement resserrer sa politique monétaire. Les taux hypothécaires ont alors augmenté, tandis que la conjoncture s’affaiblissait. Les biens immobiliers ont très rapidement perdu de leur valeur. Dans ce contexte, les établissements bancaires, en particulier les banques régionales et quelques banques cantonales, ont enregistré des pertes sur leurs activités hypothécaires. Ainsi, la Caisse d’épargne et de prêts de Thoune a dû fermer en octobre 1991, l’inquiétude ayant conduit sa clientèle à retirer massivement ses dépôts.

Que fait la BNS?

La loi prévoit que la BNS contribue à la stabilité financière. En effet, un système financier stable constitue une condition majeure du bon fonctionnement de l’économie et de l’efficacité de la politique monétaire.

Pour réduire les risques, la Banque nationale signale les prises de risque excessives du système bancaire et formule suffisamment tôt des recommandations quant aux mesures à prendre. Elle recourt pour ce faire à différents canaux de communication, tels que son Rapport sur la stabilité financière.

En matière de stabilité financière, le rôle de la BNS se limite à la communication. Elle ne met en œuvre aucun instrument elle-même, mais agit de concert avec les autorités fédérales.

Le volant anticyclique de fonds propres est un instrument dont la BNS peut demander l’activation, l’ajustement ou la désactivation au Conseil fédéral. Elle a fait usage de cette possibilité à plusieurs reprises durant la décennie passée, la dernière fois en 2022, lorsqu’elle a proposé la réactivation du volant anticyclique. Le conseil fédéral a accepté cette demande. Les banques doivent ainsi détenir davantage de fonds propres pour couvrir les prêts hypothécaires accordés en vue du financement d’objets d’habitation. Leurs volants de fonds propres s’en trouvent renforcés, tout comme la résilience du système financier.