I prezzi del mercato immobiliare svizzero sono notevolmente cresciuti negli ultimi 20 anni, come è avvenuto anche in altri paesi. Un motivo importante di questa evoluzione risiede nei tassi di interesse storicamente bassi che hanno dominato l’economia per oltre un decennio. In effetti, i tassi di interesse bassi riducono il costo dei prestiti ipotecari e rendono più attrattiva la proprietà rispetto alla locazione. Ma anche l’aumento dei redditi, il desiderio di abitare superfici più grandi e la crescita demografica hanno presumibilmente contribuito a far sì che la domanda di immobili si espandesse più fortemente dell’offerta.

Perché l’aumento dei prezzi degli immobili può comportare rischi per il sistema finanziario?

La crescita dei prezzi nel mercato immobiliare diventa problematica quando risulta molto più sostenuta di quanto giustificato da fattori economici fondamentali come il reddito o l’espansione demografica. Aumenta in questo caso l’eventualità che si verifichino correzioni di prezzo e, di conseguenza, anche il rischio per il sistema finanziario.

Sia in Svizzera che all’estero l’esperienza insegna che forti turbative nel mercato immobiliare, come quelle innescate da un’impennata dei tassi di interesse, possono mettere in pericolo la stabilità finanziaria e ripercuotersi sull’intera economia. Per molte famiglie questo aumento può rendere più difficoltoso onorare il mutuo. Quando chi ha contratto un prestito ipotecario diventa insolvente e la sua abitazione vale meno dell’ipoteca concessa, la banca creditrice subisce delle perdite. Una crisi immobiliare può dunque colpire non soltanto le famiglie ma anche il sistema finanziario e da ultimo l’intera economia.

Alla fine degli anni 1980 un’accelerazione dell’inflazione in Svizzera costrinse la Banca nazionale a inasprire la politica monetaria. Aumentarono di conseguenza i tassi ipotecari e, contemporaneamente, ci fu un indebolimento della congiuntura. Nel giro di breve tempo gli immobili persero valore. Ciò causò delle perdite nelle operazioni ipotecarie, in particolare per le banche regionali e per alcune banche cantonali. La Spar- und Leihkasse di Thun fu ad esempio costretta a chiudere i battenti nell’ottobre 1991, dopo la corsa agli sportelli da parte della clientela, spaventata dalla prospettiva di perdere i risparmi.

Cosa fa la Banca nazionale?

La Banca nazionale è tenuta per legge a fornire un contributo alla stabilità del sistema finanziario. Questo perché un sistema finanziario stabile è un presupposto importante per il buon funzionamento dell’economia e per una politica monetaria efficace.

Per contenere i pericoli, la Banca nazionale segnala situazioni di eccessiva assunzione di rischi nel sistema bancario e fornisce per tempo raccomandazioni di azione. Questa comunicazione avviene attraverso vari canali come il rapporto sulla stabilità finanziaria.

Oltre alla comunicazione la Banca nazionale non dispone di ulteriori strumenti da impiegare autonomamente in questo ambito, ma si coordina con le autorità federali.

Nel caso del cuscinetto anticiclico di capitale può presentare al Consiglio federale una proposta di attivazione, adeguamento o disattivazione. Negli ultimi dieci anni la BNS ha fatto varie volte uso di questa possibilità, da ultimo nel 2022, quando ne ha proposto la riattivazione al Consiglio federale. Quest’ultimo ha approvato la proposta. Dal 2022 le banche sono quindi obbligate a dotarsi di maggiore capitale proprio per ogni prestito ipotecario finalizzato all’acquisto di immobili residenziali. Ciò rafforza le riserve di capitale e dunque la resilienza del sistema finanziario.