Der Preisanstieg der letzten zwanzig Jahre auf dem Immobilienmarkt der Schweiz, wie auch in anderen Ländern, war beträchtlich. Ein wichtiger Grund dafür waren die über ein Jahrzehnt vorherrschenden historisch tiefen Zinsen. Tiefe Zinsen senken die Zinskosten für Hypotheken und machen Wohneigentum im Vergleich zur Miete attraktiver. Vermutlich haben auch gestiegene Einkommen, der Wunsch nach grösseren Wohnflächen und das Bevölkerungswachstum dazu beigetragen, dass die Nachfrage nach Immobilien stärker als das Angebot gestiegen ist.

Warum können steigende Immobilienpreise Risiken für das Finanzsystem mit sich bringen?

Steigende Preise auf dem Immobilienmarkt sind dann problematisch, wenn sie deutlich stärker zunehmen, als dies durch fundamentale Faktoren wie Einkommen oder das Bevölkerungswachstum erklärt werden kann. Dann steigt die Gefahr von Preiskorrekturen und damit das Risiko für das Finanzsystem.

Erfahrungen in der Schweiz und im Ausland zeigen: Starke Verwerfungen am Immobilienmarkt können die Finanzstabilität gefährden und die gesamte Volkswirtschaft in Mitleidenschaft ziehen. Ein Auslöser kann zum Beispiel ein abrupter Zinsanstieg sein. Dann kann es für viele Haushalte schwierig werden, die Zahlungen für ihre Hypothek zu leisten. Wenn der Schuldner nicht mehr zahlungsfähig ist und sein Haus einen geringeren Wert hat als die Hypothek, führt dies zu Verlusten für die kreditgebende Bank. Eine Immobilienkrise kann also nicht nur die Haushalte, sondern auch das Finanzsystem und schliesslich die gesamte Wirtschaft betreffen.

Ende der 1980er-Jahre stieg die Inflation in der Schweiz an, und die Nationalbank musste die Geldpolitik stark straffen. In der Folge stiegen die Hypothekarzinsen, und gleichzeitig schwächte sich die Konjunktur ab. Immobilien verloren innert kurzer Zeit an Wert. Dies führte bei den Banken zu Verlusten im Hypothekargeschäft, insbesondere bei Regionalbanken und einigen Kantonalbanken. So musste zum Beispiel die Spar- und Leihkasse Thun im Oktober 1991 ihre Tore schliessen, nachdem die Kunden aus Angst um Ersparnisse deren Schalter gestürmt hatten.

Was unternimmt die Nationalbank?

Die Nationalbank hat per Gesetz einen Beitrag zur Stabilität des Finanzsystems zu leisten. Dies, weil ein stabiles Finanzsystem eine wichtige Voraussetzung für das Funktionieren der Wirtschaft und für eine wirksame Geldpolitik ist.

Um Risiken einzudämmen, weist die Nationalbank auf eine zu hohe Risikonahme im Bankensystem hin und gibt frühzeitig Handlungsempfehlungen ab. Sie tut dies über verschiedene Kommunikationskanäle, wie zum Beispiel den Bericht zur Finanzstabilität.

Ausser der Kommunikation verfügt die Nationalbank in diesem Bereich über keine weiteren Instrumente, die sie in eigener Regie anwenden kann. Vielmehr koordiniert sie sich mit den Bundesbehörden.

Beim antizyklischen Kapitalpuffer (AZP) kann die Nationalbank dem Bundesrat einen Antrag auf Aktivierung, Anpassung oder Deaktivierung stellen. Von dieser Möglichkeit hat sie im letzten Jahrzehnt verschiedentlich Gebrauch gemacht, zuletzt im Jahr 2022, als die SNB dem Bundesrat einen Antrag auf Reaktivierung des AZP gestellt hat. Der Bundesrat hat diesem Antrag zugestimmt. Damit werden die Banken verpflichtet, für jeden Hypothekarkredit für Wohnliegenschaften mehr Eigenmittel zu halten. Dies stärkt die Kapitalpolster und damit die Widerstandskraft des Finanzsystems.